Bouwen

Je hebt je oog laten vallen op een mooi stukje bouwgrond. Daarop moet het huis van je dromen verrijzen. Je hebt zelf al een behoorlijk idee hoe het er zal uitzien, modern of klassiek, luchtig open of gezellig besloten. Nu begint het. Je moet op zoek gaan naar een architect, een haalbaar plan laten opstellen, een aannemer zoeken, zorgen dat de bouwaanvraag in orde komt, en op tijd en stond naar de werf om de vooruitgang met eigen ogen vast te stellen. Vitrine.be leidt je probleemloos door het hele bouwavontuur.

De bouwgrond

Bouwen begint natuurlijk bij de bouwgrond. Let bij de keuze van je kavel op een aantal belangrijke punten: heb je wel een stedenbouwkundig attest waaruit blijkt dat de grond bouwgrond is? Ga op het kadaster kijken naar de bestemming van de omliggende gebieden. Is er in de buurt geen drukke verkeersader gepland of een nieuw industrieterrein? Een bodemattest is verplicht en moet afgeleverd worden door de verkoper. Let op de samenstelling en de kwaliteit van de grond (opgevoerd?). Kies voor een gunstige oriëntatie. Kijk naar de algemene ligging en de bereikbaarheid.

Voor bijkomende informatie mbt. bouwgrond, lees ook onze rubriek "kopen".

De architect

Keuze van de architect

Architect is een moeilijk vak omdat het een aantal sterk creatieve vereisten in overeenstemming moet brengen met een realistische, haalbare en prijsgunstige uitvoering. Vooraleer een definitieve keuze te maken, doe je er best aan eens uitgebreid met een aantal architecten te praten. Hebben jullie dezelfde basisvisie op bouwen en wonen? Past de bouwstijl van de architect bij de jouwe? Bekijk ook een aantal van zijn realisaties en referenties.

Als het uiteindelijk helemaal klikt, kun je met een gerust hart de definitieve keuze maken. Dan leg je de opdracht van de architect vast in een contract. Je mag gebruik maken van een modelcontract, als je maar de zaken, die voor jou specifiek zijn, er duidelijk laat in opnemen. Ga ook niet zomaar akkoord met zijn eerste plan als je twijfels hebt. Als opdrachtgever bepaal jij uiteindelijk waar het naartoe gaat. Wees veeleisend. Het gaat tenslotte om veel geld. Het ereloon van de architect beloopt al vlug 7 tot 8% van het totale bouwbudget.

Overeenkomst met de architect

In het contract met de architect moeten een aantal belangrijke omschrijvingen en clausules opgenomen worden om achteraf problemen te vermijden. We denken meer bepaald hier aan:

• een precieze omschrijving van de opdracht. Bijvoorbeeld: het bouwen van een eengezinswoning op het perceel bouwgrond gelegen Sparrenstraat 32, Dendermonde.
• het bouwbudget, met vermelding totale kost, BTW en ereloon architect.
• de inhoud van de opdracht: voorontwerp, indienen bouwaanvraag, kostprijsraming, definitief uitvoeringsplan, werftoezicht, controle facturen, oplevering...
• het ereloon : dit wordt meestal gefactureerd in schijven, volgens de vooruitgang van de werkzaamheden. 20% als provisie, 20% bij het indienen van de bouwaanvraag, 20% bij start ruwbouw, 30% tijdens de werken en het saldo bij de voorlopige oplevering.
• de vermoedelijke datum van oplevering.
• boeteclausules bij vertragingen en geschillen en hoe deze op te lossen.

Welke formule kiezen?

Grosso modo zijn er drie manieren om de zaken aan te pakken:

1. Architect met afzonderlijke aannemers

Voor wie volledige controle wil over alles. Je kiest zelf (weliswaar in samenspraak met je architect) alle afzonderlijke aannemers en staat zelf in voor de aanvraag van de bouwvergunning. De formule is tijdrovend en vraagt veel opvolging. In dit geval is de taak van de architect behoorlijk uitgebreid en mag hij desnoods een hoger ereloon aanrekenen.

2. Architect met algemene bouwonderneming

Eén enkele aannemer voert de werken ofwel zelf uit, ofwel staat hij in voor de uitbesteding ervan. Deze aannemer draagt ook de verantwoordelijkheid voor de uitbesteedde werken. De coordinatie verloopt over het algemeen vlot en je moet er zelf weinig tijd in stoppen. Er is ook een extra vorm van garantie, omdat een algemene aannemer onderworpen is aan de wet Breyne.

3. Sleutel-op-de-deur

Hier bevinden we ons op het terrein van de bouwpromotoren (ook onderworpen aan de wet Breyne). De bouwpromotor biedt een all-in pakket aan, dat ook de volledige afwerking omhelst. Zelfs de tuinaanleg kan inbegrepen worden. De bouwpromotor heeft zelf een architect in dienst, of werkt samen met een vaste architect. Je hebt in dit geval maar één contactpersoon , de bouwpromotor, of het bouwbedrijf, die voor alles verantwoordelijk is.

De tienjarige aansprakelijkheid

Na de oplevering kunnen veel problemen opduiken en kan van alles in het honderd lopen. Muren kunnen barsten, vloeren kunnen verzakken, het dak kan lekken, stenen kunnen overvloedig veel water opslorpen... Deze en een aantal andere problemen vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer. De architect is in wezen verantwoordelijk voor de gevolgen van een slecht concept of een gebrek aan werfcontrole. De aannemer is verantwoordelijk voor de juiste uitvoering van het werk binnen het concept, voor gebreken in materialen en voor het uitvoeren van een zichtbaar gebrekkig plan. Architect én aannemer kunnen beiden solidair verantwoordelijk gesteld worden. In het geval van de sleutel-op-de-deur oplossing is er maar één verantwoordelijke, de bouwpromotor of het bouwbedrijf. Afwerking, hoe duur of hoe gebrekkig ze ook werd gerealiseerd, valt hier niet onder, omdat deze de veiligheid niet in gevaar brengt. Bij betwisting kan dit al eens tot langdurige juridische steekspelen leiden.

De aannemer

Welke aannemer kiezen?

Je doet er het beste aan om een gedetailleerde offerte aan te vragen bij een aantal aannemers. Er kunnen zich nogal eens verschillen voordoen. Zie alles grondig na met uw architect: kijk of de offerte volledig in orde is, en of ze ook alles omvat. Zo vermijd je verrassingen en supplementen achteraf. Ga, indien mogelijk, één van zijn andere werven in de streek bezoeken of praat met vroegere klanten.

Let op de registratie

De aannemer moet beschikken over een registratienummer dat duidelijk vermeld moet worden op al zijn documenten, dus ook op de offerte. De registratie betekent dat zijn verplichtingen ten opzichte van de fiscus en de RSZ nagekomen werden. Werk nooit met een aannemer die niet geregistreerd is! Mocht deze tijdens jouw bouwproject over kop gaan, dan kun jij mee verantwoordelijk gesteld worden voor het grootste deel van zijn eventuele schulden bij fiscus en RSZ!

Duidelijke afspraken

Net zoals in het contract met de architect, leg je ook hier best duidelijke afspraken vast op papier. Afspraken in verband met termijnen, uitvoeringsmodaliteiten, prijzen, data van opleveringen etc. Leg ook boeteclausules vast bij niet naleving van al deze zaken. Vertraging in de werken geeft recht op een normale schadevergoeding + een vergoeding ten belope van de normale huurprijs voor het afgewerkte gebouw. Zet liever teveel op papier dan te weinig!

Garanties en solvabiliteit

Door de wet Breyne is elke aannemer verplicht een solvabiliteitswaarborg af te leveren. Ga na of dit effectief zo is. Erkende aannemers storten daarvoor een bijdrage van 5% van de overeengekomen prijs in een waarborgfonds als borgtocht. Niet-erkende aannemers moeten een bankwaarborg kunnen voorleggen. Zo ben je zeker dat je bouwwerk ook volledig opgeleverd wordt, of dat je reeds gestorte bedragen terugkrijgt. Bepaalde aannemers hebben zich voor extra zekerheid naar de consument toe verenigd onder een "charter".

De tienjarige aansprakelijkheid

Net zoals voor de architect geldt ook voor de aannemer de tienjarige verantwoordelijkheid. Hij is verantwoordelijk voor de correcte uitvoering van de werken en voor de kwaliteit van de beschreven materialen. Wanneer hij fouten in het plan ontdekt, en deze zo maar uitvoert zonder te melden, is hij hiervoor verantwoordelijk. Let wel: deze verantwoordelijkheid omvat enkel de delen van de bouw die een veiligheidsrisico kunnen inhouden (gescheurde muren, verzakkingen, slechte dakconstructie etc.) en geen afwerkingen!

De opleveringen

De architect of de aannemer zullen je normaliter per aangetekend schrijven uitnodigen om de voorlopige oplevering van de werken te komen bijwonen. Tijdens deze voorlopige oplevering worden eventueel nog uit te voeren of aan te passen werken in een proces-verbaal vastgelegd en door alle partijen ondertekend. Na de voorlopige oplevering volgt de definitieve oplevering. Tussen deze twee ligt een periode van 1 jaar om eventuele gebreken, die tijdens de voorlopige oplevering nog niet zichtbaar waren, aan het licht te brengen. Definitieve oplevering wordt ook per aangetekend schrijven aangekondigd. Opnieuw worden eventuele fouten in proces-verbaal vastgelegd. Na goedkeuring tijdens de definitieve oplevering heb je geen verhaal meer tegen architect of aannemer, behalve als het om zeer zware gebreken gaat.

De bouwaanvraag

Na bijsturen van het voorontwerp van de architect is het tijd om de bouwaanvraag in te dienen. Dit moet je doen bij de stedenbouwkundige dienst van je gemeente. Bij afgifte van het dossier krijg je een ontvangstbewijs. In principe krijg je binnen 75 dagen een antwoord, maar het kan in de praktijk wel eens uitlopen.

De stedenbouwkundige diensten zien na of alles overeenstemt met gewest- en gemeenteplannen en stedenbouwkundige voorschriften. Je architect weet perfect wat in het aanvraagdossier moet steken: de nodige plannen, foto's van het terrein en omgeving, doorsnedes en grondplannen, tekeningen van elke gevel met afwerkingskleur, details, de nodige ingevulde formulieren, getuigschrift van de architect en machtiging etc.

Bij weigering kan je nog steeds in beroep gaan bij de Bestendige Deputatie. Indien ook deze weigert, heb je nog de mogelijkheid om naar de Raad Van State te trekken. Dit kan het begin zijn van een lange procedureslag, maar de uitspraak is onherroepelijk.