Emprunter

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Tout est au point: la situation, la fonctionnalité, la grandeur, l'aspect, la finition... L'euphorie du début est bien souvent tempérée quand on en vient a parler du prix et du financement.

Acheter une habitation (ou construire) reste une entreprise extrêmement onéreuse qui détermine ou modifie le reste de votre vie. Où puis-je emprunter? Est-ce que je suis en mesure de rembourser? Le taux d'intérêts n'est-il pas trop élevé? Quelles sont les formules existantes? Vitrine vous aiguille dans ce paysage complexe de l'emprunt hypothécaire.

Où emprunter?

Pour beaucoup d´entre nous, le prêt hypothécaire est un mal nécessaire. Nous pouvons évidemment emprunter de l´argent auprès de la famille (parents ou beaux-parents par exemple), mais la plupart des candidats à l´achat et à la construction s´adressent à leur institution financière. Les banques, les caisses d'épargne, les sociétés d´assurance et les agents en prêt ont tous une formule d'emprunt qui vous convient.

Ne prenez pas tout pour argent comptant. Comparez les taux d'intýrýt, tarification, ..., peut-être rencontrerez-vous des différences. Il est utile de comparer les diffýrentes institutions et leurs formules.

Combien emprunter?

L'argent que vous empruntez, doit pouvoir ýtre remboursý. Il existe par conséquent un nombre de limitations au montant de la somme que vous pouvez emprunter pour ne pas vous attirer d´ennuis par la suite. L´ampleur de l´emprunt est d'ailleurs déterminée ý base du prix de la propriété et de la somme que vous pouvez vous-même apporter. Plus importante est la question de savoir si vous pouvez vous permettre un certain emprunt.

Une règle, couramment utilisée, est la règle des 33%. Celle-ci établit que vous ne pouvez pas consacrer plus d'un tiers de votre revenu familial disponible pour le remboursement d'un emprunt.

Evidemment, bien des événements qui facilitent le remboursement: augmentations de salaire et promotions, héritages... peuvent se produire au cours de votre emprunt. Il est plutôt sage de faire procéder préalablement à une analyse en profondeur de chaque situation particulière par le banquier ou le fiscaliste/comptable.

Limiter les risques

La plupart du temps, on conclut un emprunt quand tout va bien dans la vie. Mais des changements peuvent toutefois survenir. Que se passe-t-il en cas de perte d´emploi, de maladie, d´accident, de divorce, de décès...? Préservez-vous donc d´un emprunt trop lourd. Dans tous les cas, vous devez souscrire une "assurance sur le solde restant dû". Comme son nom l´indique, cette assurance veille à ce qu´en cas de décès d´un des deux conjoints, la banque prenne à son compte la moitié de l´emprunt (formule 50/50). Si vous intervenez pour 80% dans le revenu familial, prenez de préférence une formule 80/20 où la banque prend à son compte 80% de l´emprunt, si vous décédez. La petite prime que vous payez pour une telle assurance vous permettra de dormir sur vos deux oreilles.

Quel emprunt?

Le taux d´intérêt fixe

Dans le cas d´un emprunt à taux d'intérêt fixe, vous choisissez la sécurité. La formule est plus couteuse, mais les mauvaises surprises sont exclues. Vous savez à l´avance ce que vous devrez payer tous les mois et pour toute la durée de l´emprunt. Il y a bien un inconvénient ; lorsque les taux d'intérêt chutent et que vous ne voulez pas payer trop le reste de votre vie, il existe la possibilité de revoir votre emprunt et de le remplacer par un nouvel emprunt à un taux inférieur. Il vous en coûtera beaucoup d´argent et la procédure est assez compliquée.

Taux d'intérêt variable

Ceux qui osent peuvent opter pour un taux d'intérêt variable. Dès le départ, les remboursements mensuels sont moins élevés et si les taux d'intérêt baissent, vous réalisez un avantage supplémentaire. Les taux d'intérêt sont revus à intervalles réguliers et adaptés aux tarifs en vigueur. Qui peut toutefois prévoir l´évolution d'une rente dans 10, 15 ou 20 ans...? Si tout va bien pour vous, vous pouvez épargner un pactole. Si ça va mal...

Le taux semi-fixe/semi-variable

Il s´agit d´une combinaison des deux formules précédentes. Les taux d'intérêt sont par exemple fixes pour une période déterminée (par exemple 10 ans) et ils sont revus ensuite. Les fluctuations des taux d'intérêt (aussi bien à la hausse qu´à la baisse) sont plus limitées que dans le cas d´un emprunt à taux d'intérêt variable et les limites sont en général fixées à l´avance.

L´adaptation du taux d´intérêt

Pour les emprunts à taux d'intérêt variable, on détermine à l´avance quand les taux d´intérêt seront revus et adaptés. Cela peut se faire chaque année, tous les deux ans, tous les trois ans ou tous les cinq ans et ensuite à chaque nouvelle année par exemple. Tout est une question de convention. N´oubliez quand même pas: plus la variabilité est élevée (par exemple: adaptations annuelles), plus le tarif est bas, mais le risque sera d´autant plus élevé à l´avenir!

Remboursement du capital constant/tarif dégressif

En ce qui concerne les formules ci-dessus (fixe, variable, semi), vous payez surtout des intérêts dans les premières années. C´est pourquoi il faut quelques années avant que vous ne voyez un "progrès". Comme le nom l´indique, dans le cas de la formule dégressive, vous payez beaucoup au départ mais les montants diminuent au fur et à mesure que le remboursement avance. A la fin du contrat, vous ne payez pratiquement plus rien. C´est dû au fait que dans cette formule, dès le départ une partie du capital est constamment remboursée bien qu´étant couplée aux intérêts. Au début, il s´agit des intérêts sur le capital complet. Par la suite, ces intýrýts diminuent parce que le capital diminue lui aussi. C´est surtout au départ que vous ne pouvez pas sous-estimer la charge d´un tel remboursement!

Les couts d'un emprunt

L'adoption d'un emprunt hypothécaire s´accompagne d´un certain nombre de frais. Il faut tenir compte des montants suivants:

• frais bancaires uniques
• frais de notaire
• frais d´expertise
• les frais d´assurance solde (tributaire du montant)