Beste vastgoedmakelaar,

Als partner van de makelaar laten wij niet na u in detail te informeren over de recente wijzigingen aan de huurwetgeving. Onderstaande informatie geeft u een overzicht van de gewijzigde zaken. Om echter in detail uw kennis bij te werken, raden wij u aan één van onze infosessies bij te wonen. Op deze sessies verneemt u alles over de nieuwe huurwet, vervolledigd met praktijkvoorbeelden en de mogelijkheid tot het stellen van vragen aan onze experten.

De wet van 8 mei 2007:

1. Verplichte vermelding van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten
   Voortaan houdt elke verhuring van een onroerend goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis (ook de verhuur van kamers voor de huisvesting van één of meerdere studenten) in, dat in elke officiële of publieke mededeling (affiches, websites, kranten, ...) met name het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld. Bij niet-naleving van deze verplichting kan een administratieve boete opgelegd worden die vastgelegd is tussen 50 € en 200 €. De gemeenten kunnen de inbreuken vaststellen, vervolgen en bestraffen. De bevoegde gemeente is die waar het goed zich bevindt.
   
   
2. Verplichte plaatsbeschrijving
   In de toekomst zullen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving moeten laten opstellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van de bewoning. Deze plaatsbeschrijving wordt gevoegd bij de schriftelijke huurovereenkomst en wordt net als het huurcontract geregistreerd.
   
   
3. Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
   Het verhuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde is niet nieuw. Ze wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot kwam. Nieuw is wel de verplichting om deze minimumvoorwaarden bij de huurovereenkomsten te voegen. De bedoeling is de huurder beter voor te lichten betreffende zijn rechten terzake.
   
   
4. Huurherstellingen ten laste van de verhuurder
   De verhuurder is verplicht tot alle herstellingen, andere dan huurherstellingen. Laatstgenoemde huurherstellingen worden gedefinieerd bij K.B. na overleg in de Ministerraad. Deze bepaling zal pas uitwerking hebben voor huurovereenkomsten die worden ondertekend na de inwerkingtreding van dit artikel.
   
   
5. Verplichte bijlagen bij de huurovereenkomst
   De Koning zal voor elke huurovereenkomst drie bijlagen opstellen, één per gewest. Elke bijlage omvat een uitleg over de talrijke wetsvoorschriften zoals die inzake de normen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid; bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst; de registratie en de kosteloosheid ervan; de duur van de overeenkomst; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels opgesteld inzake huurherstellingen; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar of de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.
   
   
6. Mogelijke verlaging van de huurwaarborg
   De huurwaarborg kan diverse vormen aannemen. We gaan hier enkel even in op de drie vormen waar de wet het over heeft : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg geleidelijk aan samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
   
   In deze drie gevallen mag de huurwaarborg nooit hoger zijn dan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. Uit het Koninklijk Besluit :

1. Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledige of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.
   
   
2. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.
   
   
3. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder. De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.

Al deze maatregelen zijn een aanvulling op de hervorming van de huurwetgeving, die al was ingezet door de programmawet van 27 december 2006, en die op 28 december 2006 in het Belgisch Staatsblad verscheen.

Het doel van deze wetswijzigingen is de huurder een betere bescherming te bieden door hem beter voor te lichten en de toegang met betrekking tot een woning te vergemakkelijken. Men heeft met deze wet wellicht het omgekeerde bereikt. Ondanks het grote maatschappelijke belang zullen de aanpassingen aan de huurwet heel wat asociale gevolgen met zich meebrengen! Dit is een haastwet!

Toch kunnen bovenstaande regels een opportuniteit zijn voor de vastgoedmakelaar om een meerwaarde te bieden in de dienstverlening naar de eigenaar en kandidaat huurders. Bovendien beschikt u met Korfina over de nodige tools om uw service te onderscheiden van particulieren of collega-makelaars.

Meer informatie over de Korfina Huurwaarborg en de Huurverzekering ‘Dubbelborg’ vindt u op www.korfina.be of verneemt u na afspraak met één van onze Account Managers op het nummer 056 21 61 82.



Met vriendelijke groeten,

Het Korfina team