Construire
Vous avez jeté votre dévolu sur une jolie parcelle à bâtir. C'est la que la maison de vos rêves doit s'élever. Vous avez déjà une bonne idée de l'aspect qu'elle aura: moderne ou classique, vaste ou intimiste...
C'est maintenant que tout s'enclenche, vous devez vous mettre à la recherche d'un architecte, vous faire établir un plan réalisable, chercher un entrepreneur, veiller à ce que la demande de bâtir soit en ordre et vous rendre régulièrement sur le chantier pour constater l'avancement des travaux. Vitrine vous guide sans embuches à travers l'aventure de la construction.
Terrain à bâtir
La construction commence par le terrain à bâtir. Faites attention à un ensemble de points cruciaux quand vous choisissez votre parcelle.
Avez-vous besoin d'une attestation d'urbanisme d'où il ressort que le terrain est effectivement un terrain à bâtir ? Allez vérifier au cadastre l'affectation des terrains environnants. Un axe routier important traverse-t-il le voisinage ? Y a-t-il une nouvelle zone industrielle de prývue ? Une analyse du sol est obligatoire et doit être fournie par le vendeur. Contrôlez la composition et la qualité du terrain (terres de remblais?). Choisissez une bonne orientation. Observez la situation générale et l'accessibilité.
Pour des informations complémentaires, lisez aussi notre rubrique "Acheter".
↑ TopL'architecte
Le choix de l'architecte: Choisir un architecte n'est pas une tâche facile car il s'agit de mettre en concordance un certain nombre d'éléments de créativité et une réalisation financièrement réaliste, faisable et intéressante. Avant de faire un choix définitif, le mieux est de discuter avec plusieurs architectes. Partagez-vous la même vision fondamentale de la construction et de la vie? Le style de construction de l'architecte s'accorde-t-il au votre?
Allez voir aussi quelques-unes de ses réalisations et références. La où, finalement, le courant passe, vous pourrez faire votre choix définitif. Vous établissez alors les charges de l'architecte dans un contrat. Vous pouvez faire usage d'un contrat modèle, si vous voulez néanmoins y faire figurer des choses qui vous sont spécifiques, faites les consigner clairement. Ne marquez pas non plus votre accord dès le premier plan. Si vous avez des doutes. En tant que donneur d'ordre, c'est vous qui déterminez l'orientation en dernier recours. Soyez exigeant. Il y a beaucoup d'argent en jeu. Les honoraires d'un architecte s'élèvent rapidement à 7 ou 8% du budget total de la construction.
La convention avec l'architecte:
Un certain nombre de descriptions importantes et de clauses doivent figurer dans le contrat avec l'architecte pour éviter des problèmes par la suite. Nous pensons ici à:
- une description précise des charges. Par exemple: la construction d'une maison sur la parcelle de terrain à bâtir située à Rue de la Gare 32, à Tournai
- le budget de construction avec mention du coût total, de la TVA et des honoraires de l'architecte
- le contenu des charges : avant-projet, introduction du permis de bâtir, estimation du prix de revient, plan définitif d'exécution, supervision du chantier, contrôle des factures, livraison, ...
- les honoraires : ils sont généralement facturés par tranches, suivant l'avancement des travaux. 20% de provision, 20% à l'introduction du permis de bâtir, 20% au départ du gros œuvre, 30% pendant les travaux et le solde à la réception provisoire
- la date présumée de livraison
- les clauses de pénalisation en cas de retard et différent, et la manière de les résoudre
Quelle formule choisir?
Il y a trois manières d'aborder les choses:
1. Architecte avec entrepreneurs séparés :
Pour qui veut avoir un contrôle absolu sur tout. Vous choisissez vous-même (en vérité en concertation avec l'architecte) tous les entrepreneurs séparés et vous rentrez vous-même le permis de bâtir. La formule exige beaucoup de temps et de suivi. Dans ce cas, la tâche de l'architecte est très vaste et il pourra dès lors demander des honoraires plus élevés.
2. Architecte avec une entreprise de construction générale:
Un seul entrepreneur conduit les travaux soit lui-même soit en les sous-traitants. Cet entrepreneur endosse la responsabilité pour les travaux sous-traités. La coordination se fait généralement en souplesse et vous devez y investir peu de temps vous-même. Il existe également une forme supplémentaire de garantie étant donné que l'entrepreneur général est soumis à la loi Breyne.
3. Clef sur porte:
Nous nous trouvons ici dans le domaine des promoteurs immobiliers (également soumis à la loi Breyne). Le promoteur immobilier vous offre une formule tout compris qui englobe la finition complýte. Même l'aménagement du jardin peut en faire partie. Le promoteur immobilier a lui-même un architecte à son service ou travaille en collaboration avec un architecte fixe. Dans ce cas, vous n'avez qu'une seule personne de contact, le promoteur immobilier, qui est responsable de tout.
La responsabilité des dix ans:
Des problèmes peuvent se manifester après la réception et à ce moment là, plus rien ne va. Les murs peuvent se lézarder. Les sols peuvent s'affaisser. Le toit peut fuir. Les briques peuvent être trop poreuses...
Ce genre de problèmes tombe sous la responsabilité des dix ans de l'architecte et de l'entrepreneur. L'architecte est responsable en personne pour les conséquences découlant d'une mauvaise conception ou d'un manque de supervision du chantier. L'entrepreneur est responsable de l'exécution correcte du travail en rapport avec sa conception, pour des vices matériels et pour l'exécution d'un plan manifestement défectueux. L'architecte et l'entrepreneur peuvent être tenus responsables collectivement. Dans l'option clef sur porte, il n'y a qu'un seul responsable: le promoteur immobilier.
La finition, son coût et son exécution déficiente, ne sont pas concernés ici car ces points ne comportent pas de risques pour la sécurité. En cas de conflit, ceci peut mener à de longues joutes juridiques.
↑ TopL'entrepreneur
Quel entrepreneur choisir?
Vous faites bien de demander une offre détaillée à plusieurs entrepreneurs, des différences pouvant apparaître. Examinez les toutes soigneusement avec votre architecte, vérifiez que l'offre est en ordre et qu'elle contient effectivement tout ce qu'elle doit contenir. Vous éviterez ainsi des surprises et plus tard des suppléments.
Attention à l'enregistrement
L'entrepreneur doit disposer d'un numéro d'enregistrement, qui doit être indiqué visiblement sur tous ses documents et donc aussi sur l'offre. L'enregistrement signifie que ses obligations vis-à-vis du fisc et de l'ONSS sont satisfaites. Ne travaillez jamais avec un entrepreneur qui n'est pas enregistré! Si celui devait faire la culbute pendant votre projet de construction, vous pourriez être considéré comme co-responsable de la plus grande partie de ses dettes éventuelles envers le fisc et l'ONSS!
Des termes clairs
Tout comme pour le contrat avec l'architecte, formulez les conventions sur papier et en termes clairs, ayant trait aux délais, aux modalités d'exécution, aux prix et aux dates de livraison... Rédigez également des clauses de pénalisation en cas de non-respect de ces éléments. Le retard dans les travaux donne droit à un dédommagement normal ou une indemnité à hauteur du prix normal de location pour le bâtiment achevé. Mettez donc sur papier trop que pas assez !
Les garanties et la solvabilité
La loi Breyne oblige chaque entrepreneur à fournir une garantie de solvabilité. Vérifiez qu'il en est bien ainsi. Les entrepreneurs reconnus versent un montant en cautionnement de 5% du prix convenu dans un fonds de garantie. Les entrepreneurs non-reconnus doivent pouvoir présenter une garantie bancaire. Ainsi, vous êtes certain que votre travail de construction sera aussi effectivement complètement achevé ou que vous récupérerez les montants déjà versés. Certains entrepreneurs se sont réunis sous une "charte" en gage de sécurité complémentaire pour le consommateur.
La responsabilité des dix ans
Tout comme pour l'architecte, la responsabilité des dix ans est s'applique aussi à l'entrepreneur. Il est responsable de l'exécution correcte des travaux et de la qualité des matériaux décrits. Quand il découvre des lacunes dans le plan, et les exécute sans les signaler, il en porte la responsabilité. Faites bien attention : cette responsabilité comprend uniquement les parties de la construction qui peuvent comporter un risque pour la sécurité (murs lézardés, affaissement, mauvaise charpente...) et non les finitions!
Les livraisons
L'architecte ou l'entrepreneur vous invitera normalement par recommandé à assister à la réception provisoire des travaux. Au cours de cette réception provisoire, des travaux restant à exécuter ou à adapter seront consignés dans un procès-verbal signé par toutes les parties. A la réception provisoire succède la réception définitive. Une période d'un an s'écoule entre les deux pour constater d'éventuels vices qui n'étaient pas encore visibles à la réception provisoire. La réception définitive est également annoncée par écrit. De nouveau, les éventuels défauts sont consignés dans un procès-verbal. Après approbation de la réception définitive, vous ne pouvez plus avoir de griefs contre l'architecte ou l'entrepreneur sauf s'il s'agit de vices très graves.↑ Top
La demande de bâtir
Après que l'avant-projet de l'architecte a été corrigé, il est temps d'introduire le permis de bâtir. Vous devez le faire auprès du service urbanistique de votre localité. Vous recevez un avis de réception à la livraison du dossier. En principe, vous recevez une réponse dans les 75 jours, mais, dans la pratique, cela peut durer plus longtemps.
Les services urbanistiques vérifient que tout est conforme aux plans communaux et régionaux et aux préscriptions urbanistiques. Votre architecte sait parfaitement ce qui doit figurer au dossier: les plans nécessaires, les clichés du terrain et environs, le diamètre et les plans cadastraux, les dessins de chaque façade avec la couleur d'achèvement, les détails, les formulaires nécessaires complétés, l'attestation de l'architecte et le mandat...
En cas de refus, vous pouvez encore faire appel auprès de la Députation permanente. Si cette dernière refuse également, vous avez la possibilité de vous adresser au Conseil d'état. Ceci peut être le début d'une longue démarche procédurière mais le jugement rendu est alors irrévocable.
↑ Top